根據(jù)《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）及其他有關(guān)法律法規(guī)政策，借鑒其它地區(qū)經(jīng)驗做法，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府研究，現(xiàn)就進(jìn)一步解決我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，提出如下意見：

　　一、適用范圍

　　各區(qū)（管委會）2020年12月31日前（含當(dāng)天，下同）在國有建設(shè)用地上已建成，因用地、規(guī)劃、建設(shè)、消防等手續(xù)不完善，欠繳土地出讓金及相關(guān)稅費，開發(fā)建設(shè)單位不履行辦證義務(wù)或滅失（含吊銷、注銷、撤銷，下同）等原因，造成相關(guān)權(quán)利人不能正常辦理不動產(chǎn)登記的房屋，適用本意見。

　　二、處理辦法

　?。ㄒ唬╆P(guān)于用地手續(xù)不完善問題

　　1.由政府主導(dǎo)的安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房等項目，可按照劃撥、協(xié)議出讓等方式補(bǔ)辦用地手續(xù)。補(bǔ)辦用地手續(xù)需要補(bǔ)繳土地價款的，由建設(shè)單位或其他辦理主體按規(guī)定繳納。

　　2.對于其他建設(shè)項目，可以按照實際情況，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協(xié)議出讓等方式按照項目建設(shè)時的政策規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)。

　?。ǘ╆P(guān)于未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實問題

　　3.對于按規(guī)定能夠補(bǔ)辦規(guī)劃驗收等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦相關(guān)核實手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記；對確因建成時間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報經(jīng)區(qū)政府（管委會）同意后，自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實意見。建設(shè)項目部分符合規(guī)劃的，自然資源主管部門可以對符合規(guī)劃的部分先行核實，并出具規(guī)劃核實意見。

　　4.由政府主導(dǎo)建設(shè)的社會公益事業(yè)類房建項目（如安置房、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、社會福利、文化體育、基礎(chǔ)設(shè)施等），因各種原因不具備規(guī)劃條件核實的，在符合消防安全、工程質(zhì)量要求的前提下，由所在地區(qū)政府（管委會）按現(xiàn)狀具結(jié)方式予以確認(rèn)。

　?。ㄈ╆P(guān)于房屋消防安全問題

　　5.對1998年9月1日《中華人民共和國消防法》施行前已建成的房屋，未進(jìn)行改建（含用途變更）、擴(kuò)建的，可不再辦理消防許可（備案）手續(xù)；對1998年9月1日后建成的房屋，未取得消防設(shè)計審核（備案）合格意見的，由建設(shè)單位（或業(yè)主）委托有資質(zhì)的消防安全評估機(jī)構(gòu)對現(xiàn)狀建筑進(jìn)行評估，消防安全評估報告合格的，建設(shè)單位（或業(yè)主）提供承諾書及消防安全評估報告送同級住建部門存檔，存檔手續(xù)作為申請不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

　　（四）關(guān)于房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定問題

　　6.由建設(shè)單位（或業(yè)主）委托有資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程質(zhì)量（含人防工程）可靠性檢測鑒定，檢測鑒定結(jié)論符合工程質(zhì)量安全要求的，建設(shè)單位（或業(yè)主）提供承諾書及工程質(zhì)量檢測鑒定報告送同級住建、人防部門存檔，存檔手續(xù)作為申請不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于原登記的房地信息不一致問題

　　7.房屋和土地用途不一致。對用地批準(zhǔn)手續(xù)記載為綜合用地，房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為商業(yè)和住宅的，土地用途分別登記為商業(yè)、住宅用地，房屋用途按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途登記；對用地批準(zhǔn)手續(xù)記載為住宅用地，房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為商業(yè)和住宅的，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)首次登記，分別按原審批的土地用途和房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途進(jìn)行登記，同時在附記欄記載原土地審批、房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途。

　　8.房屋和土地權(quán)利主體不一致。合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移，并辦理取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，經(jīng)查閱核實，房屋權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，購買人可以持房屋所有權(quán)屬證書、原土地使用權(quán)證、原房屋轉(zhuǎn)移登記時提交的買賣合同、涉稅證明、個人承諾書單方申請辦理不動產(chǎn)登記，并在登記簿中對相關(guān)情況予以記載，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)給予辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)權(quán)證。

　?。╆P(guān)于開發(fā)建設(shè)單位不履行辦證義務(wù)或滅失問題

　　9.項目符合首次登記條件，但因開發(fā)建設(shè)單位不履行辦理不動產(chǎn)首次登記或不配合辦證義務(wù)，買受人提起仲裁或訴訟后，經(jīng)仲裁委員會裁決或人民法院判決開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)首次登記和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，買受人可持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書代為申請辦理不動產(chǎn)首次登記和單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)記載相關(guān)情況。房屋已銷售且已入住（包括仲裁委員會裁決或人民法院判決開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)或房產(chǎn)權(quán)屬歸買受人所有）的住宅項目（含保交房項目），開發(fā)建設(shè)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，或者開發(fā)建設(shè)單位欠繳稅費的，經(jīng)區(qū)政府（管委會）同意，按照“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的土地出讓價款和稅費的同時，由買受人提供已支付全部購房款（含按揭）憑證并按規(guī)定繳納其應(yīng)繳稅費后，可申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，各區(qū)政府（管委會）、各有關(guān)部門要對稅務(wù)部門追繳工作給予支持。

　　10.因開發(fā)建設(shè)單位或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門申請辦理，并承擔(dān)未足額繳納的土地價款和欠繳的稅費；沒有承繼單位或上級主管部門的，可由區(qū)政府（管委會）指定的單位或業(yè)主代為申請辦理；已辦理首次登記的，買受人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記；未辦理首次登記的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于政策性住房登記交易問題

　　11.對集資（房改）單位已取得國有土地使用權(quán)證的，可直接將土地按劃撥性質(zhì)、住宅用途分割轉(zhuǎn)移登記給各房屋所有權(quán)人；對集資（房改）單位未取得國有土地使用權(quán)證，項目建設(shè)審批手續(xù)不齊全的，由產(chǎn)權(quán)單位對土地使用權(quán)取得、符合規(guī)劃、工程質(zhì)量和消防安全等情況作出具結(jié)，不動產(chǎn)登記部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位具結(jié)書和房改部門出具的符合集資（購買公有住房）資格核定意見函，給予辦理不動產(chǎn)首次登記，土地性質(zhì)為劃撥，用途為住宅。產(chǎn)權(quán)單位已改制的，由其承接單位（無法確定承接單位的，由其主管部門或區(qū)政府（管委會）指定的單位作為承接單位）作出具結(jié)。

　　12.集資房（房改房）上市須經(jīng)同級房改部門核準(zhǔn)，按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后辦理轉(zhuǎn)移登記。對歷史遺留的以集資名義向社會出售并已辦理房產(chǎn)證的房屋，經(jīng)原集資單位（或承接單位）出具證明（證實購買人非本單位工作人員，且確屬剩余集資房以市場價對外銷售），可按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后直接由購房人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理轉(zhuǎn)移登記。經(jīng)濟(jì)適用房購買時間滿5年的，購房人可以申請上市交易或辦理完全產(chǎn)權(quán)變更登記，購房時間按以下標(biāo)準(zhǔn)確定：購房合同有網(wǎng)簽、備案或預(yù)告登記的，以網(wǎng)簽、備案或預(yù)告登記最早的時間為準(zhǔn)；未網(wǎng)簽、備案或預(yù)告登記的，以申請登記時提交的購房合同上記載的合同簽訂時間為準(zhǔn)。

　?。ò耍╆P(guān)于土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)問題

　　13.建設(shè)用地超面積的土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)：在2007年10月1日前建成，部分建設(shè)用地超出用地紅線，且現(xiàn)狀地類為建設(shè)用地的，按該地類用途的現(xiàn)行基準(zhǔn)地面地價的1倍；在2007年10月1日后建成的，按該地類用途的現(xiàn)行基準(zhǔn)地面地價的2倍。

　　14.建筑面積超容積率的土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)：建設(shè)單位未經(jīng)許可在建設(shè)過程中擅自提高容積率、增加建筑面積，對城市規(guī)劃和市容景觀影響不嚴(yán)重的，超容積率部分的建筑面積，在2007年10月1日前建成的，按該宗土地原樓面地價的1倍；在2007年10月1日后建成的，按該宗土地原樓面地價的3倍。

　　15.改變用途或其它規(guī)劃條件的土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)：在2007年10月1日前改變用途或其它規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)時點原用途與新用途的基準(zhǔn)樓面地價的差額；沒有辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，以區(qū)（管委會）自然資源部門出具確認(rèn)意見函的時間作為補(bǔ)交的時點。對集資房、房改房、安置房，若房地用途不一致的，土地用途按住宅用途登記，無需補(bǔ)交土地出讓金。

　　16.司法處置中涉及個人劃撥地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)：在2021年6月2日前司法處置已成交（以網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺自動生成并公示的確認(rèn)書時間為準(zhǔn)）的，按原評估備案地價的40%；在2021年6月2日后司法處置成交的，按現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

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　　17.經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)跨宗地建房的，但土地權(quán)利性質(zhì)相同而土地使用權(quán)終止日期不一致的宗地，先辦理宗地合宗手續(xù)，需要補(bǔ)繳土地出讓金（具體標(biāo)準(zhǔn)為：現(xiàn)行評估樓面地價÷該用途最高年限×補(bǔ)交年限×建筑面積），將土地使用權(quán)終止日期調(diào)整一致后辦理不動產(chǎn)登記。

　　18.安置房辦理轉(zhuǎn)移登記時，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書載明的被拆遷人已死亡的，可由拆遷人（原協(xié)議簽約單位）負(fù)責(zé)對繼承人提供的材料（申請書、死亡證明、遺囑或繼承協(xié)議、公證或村居證明）進(jìn)行審核把關(guān)，并與其簽訂拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議，作為不動產(chǎn)權(quán)利人申請核稅與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書中被拆遷人為二人及二人以上共有，但對安置房位置、產(chǎn)權(quán)份額等約定不明確的，應(yīng)由全體共有人出具產(chǎn)權(quán)歸屬確認(rèn)書，原協(xié)議簽約單位負(fù)責(zé)審核把關(guān)，與協(xié)議中的共有人分別簽訂拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書并結(jié)算，明確安置房位置、產(chǎn)權(quán)份額，作為不動產(chǎn)權(quán)利人申請核稅與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。

　　19.個人房屋已辦理房產(chǎn)證但未辦理土地證、房產(chǎn)未辦理過轉(zhuǎn)移登記、未能提供土地出讓手續(xù)的，其土地性質(zhì)均按劃撥性質(zhì)確定；若已經(jīng)辦理過轉(zhuǎn)移登記的，由現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交土地出讓金。土地使用權(quán)宗地登記面積按該建筑物外圍水平投影面積計算，全部按“共有”進(jìn)行登記，不再按套（層、間、戶）分?jǐn)?，土地出讓金繳納信息在登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證中予以記載。集資房（房改房）若有上述情形的參照辦理。

　　三、本意見自印發(fā)之日起施行，有效期2年。我市制定的已有規(guī)定與本意見不一致的，以本意見規(guī)定為準(zhǔn)，原已辦理登記或已按原來規(guī)定辦理的手續(xù)，繼續(xù)有效，對未列入本意見處理范圍的，各區(qū)政府（管委會）可按照“一案一議”方式研究解決。

　　四、本意見由市自然資源局會同國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局、市住建局等部門負(fù)責(zé)組織實施和解釋，并協(xié)調(diào)執(zhí)行中存在的具體問題。

　　五、仙游縣可參照執(zhí)行。

　　莆田市人民政府辦公室               

　　2024年8月17日